В Москве увеличилась кадастровая стоимость ряда зданий

Департамент городского имущества Москвы (ДГИ) в 2016 году обращался в специальную комиссию Росреестра за пересмотром кадастровой оценки по 900 столичным объектам коммерческой недвижимости, рассказали "Ъ" топ-менеджер консалтинговой компании и источник в мэрии. По словам одного из них, власти просили повысить кадастровую стоимость ряда объектов. В департаменте подтвердили факт обращений, не уточнив количества объектов, для которых, по мнению чиновников, требовался перерасчет кадастровой оценки. "Это касалось тех строений, на которые была установлена заниженная кадастровая стоимость из-за предоставления неверных сведений об их функциональном назначении",— пояснил "Ъ" представитель ДГИ. В результате пересмотра кадастровая стоимость некоторых зданий выросла более чем в десять раз.

Так, особняк на Тверском бульваре с торгово-офисными площадями (20,6 тыс. кв. м) до прошлого года числился в документах как социальный объект, и его кадастровая стоимость составляла 353,7 млн руб. После пересмотра этой оценки стоимость выросла до 4,6 млрд руб., а налоговая нагрузка — с 4,7 млн до 63,8 млн руб. Другой пример — находящийся у станции метро "Лубянка" торгцентр "Наутилус" (6,7 тыс. кв. м) изначально числился объектом иного назначения: его перевод в объект торговли позволил повысить кадастровую стоимость с 115,7 млн до 2,7 млрд руб., а налоговую нагрузку — с 1,5 млн до 38 млн руб. Чиновникам удалось добиться увеличения кадастровой стоимости почти в два раза бизнес-центра "Очаково" (37,4 тыс. кв. м) на Большой Очаковской улице и Neo Geo (124,6 тыс. кв. м) на юго-западе Москвы: они подорожали до 2,7 млрд руб. и 5,7 млрд руб. соответственно.

Традиционно размером кадастровой оценки недовольны собственники земли и коммерческой недвижимости. По данным московского управления Росреестра, в первой половине 2016 года было подано 824 заявления на пересмотр кадастровой оценки, что на 6% больше, чем за аналогичный период 2015 года. По статистике федерального Росреестра, за семь месяцев 2016 года после рассмотрения споров суммарная величина кадастровой стоимости снизилась на 30,3%. В будущем у региональных властей может появиться право оспаривать решение комиссии Росреестра о пересмотре кадастровой оценки, напоминает управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик. Соответствующий проект поправок к закону об оценочной деятельности сейчас на рассмотрении правительства. Основанием для оспаривания будет снижение планируемых налоговых поступлений от объекта недвижимости более чем на 50%.

Налог на имущество организаций занимает третье место по удельному весу в объеме доходов московского бюджета (налог на доходы физических лиц и налог на прибыль организаций занимают первое и второе места соответственно). Согласно бюджету Москвы на 2017 год, поступления от налога на имущество организаций должны составить 107,2 млрд руб. Чтобы поддержать их, Москва не воспользовалась отсрочкой на проведение кадастровой оценки. Мораторий разрешает не переоценивать коммерческую недвижимость с 2017 по 2020 год, а для расчета налогов использовать наименьший из трех вариантов кадастровой оценки — определенной на 1 января 2014 года, на начало 2016 года или оспоренной в комиссии Росреестра или суде. Департамент городского имущества Москвы утвердил кадастровую оценку по состоянию на 1 января 2016 года, уточнив информацию об использовании 13 тыс. объектов недвижимости и 5 тыс. участков. По действующему законодательству кадастровая оценка в Москве должна проводиться не чаще чем раз в два года и не реже чем раз в пять лет.

По словам господина Пивоварчика, инициатива московских властей может сделать возросшую налоговую нагрузку сюрпризом для налогоплательщиков, так как они вовремя не получают уведомления об изменении кадастровой стоимости их объектов. "Авансовый платеж по налогу за третий квартал будет больше, чем рассчитывал собственник. Кроме того, нужно будет доплачивать недоимку за первые два квартала, которая образовалась из-за увеличения налоговой базы",— пояснил эксперт, добавляя, что незнание собственника об изменении кадастровой стоимости его объекта ограничивает возможности пересмотреть оценку. Чтобы оспорить кадастровую стоимость, нужно было подавать соответствующее заявление до конца 2016 года, резюмирует Сергей Пивоварчик.