О подходах и методах

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ

Оценщик при определении рыночной стоимости обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов конкретные методы. При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации.
 

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Затратный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа. 
Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности. 

При осуществлении затратного подхода используются:

• метод сравнительной стоимости единицы - оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогичного имущества;
• метод стоимости укрупненных элементов - оценка имущества на основе суммы стоимости создания его основных элементов;
• метод количественного анализа - оценка имущества на основе полной сметы затрат на его воспроизводство.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Доходный подход - способ оценки имущества, основанный на определении текущей стоимости будущих доходов от его использования.

При реализации доходного подхода используют методы:

• прямой капитализации- оценка имущества при сохранении стабильных условий использования имущества, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал;
• дисконтирования денежных потоков - оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках в зависимости от степени риска, связанного с использованием имущества;
• валовой ренты - оценка имущества, основанная на его рыночной стоимости и величине потенциального или действительного дохода;
• остатка - оценка имущества с учетом влияния отдельных факторов образования дохода;
• ипотечно-инвестиционного анализа - оценка имущества, основанная на учете стоимости собственного и заемного капиталов.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ (РЫНОЧНЫЙ) ПОДХОД

Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

При реализации сравнительного подхода используют методы:

• метод компаний-аналогов - метод оценки, используемый в рамках рыночного подхода, при котором стоимость компании определяется на основе информации о ценах реально выплаченных за акции сходных компаний.
• метод сделок - способ оценки стоимости акционерных обществ на основе информации о ценах, по которым происходили покупка контрольного пакета акций или компаний в целом, слияние и поглощение компаний.
• метод отраслевых коэффициентов - метод оценки, используемый в рамках рыночного подхода, при котором стоимость компании определяется на основе ценовых показателей, используемых в различных отраслях.